Jego działka, wspólny kredyt. Czyj dom?
Budowa własnego domu to marzenie wielu osób. Często jednak droga do jego realizacji wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. W praktyce pojawia się wiele sytuacji, w których kredytobiorcami są dwie osoby – małżonkowie, partnerzy w związku nieformalnym czy też rodzeństwo. Problem zaczyna się wtedy, gdy dom powstaje na działce należącej tylko do jednej z tych osób. Wtedy pojawia się fundamentalne pytanie: kto jest właścicielem domu? Czy wspólny kredyt sprawia, że oboje stają się właścicielami?
Zasada prawa własności nieruchomości
Podstawową regułę określa Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 48 k.c. obowiązuje zasada „superficies solo cedit”, czyli „to, co jest trwale związane z gruntem, należy do właściciela gruntu”.
Przekładając to na codzienny język:
- właściciel działki jest właścicielem wszystkiego, co na tej działce zostanie wybudowane,
- wzniesiony dom automatycznie staje się częścią składową nieruchomości gruntowej,
- osoba, która nie jest właścicielem działki, nie nabywa prawa własności do domu – nawet jeśli budowę finansowała wspólnie.
Kredyt hipoteczny a własność domu
Kredyt hipoteczny to zobowiązanie wobec banku, które określa, kto odpowiada za spłatę rat. Nie jest jednak dokumentem regulującym własność nieruchomości.
Przykład praktyczny:
- działka należy do żony,
- mąż i żona biorą wspólny kredyt na budowę domu,
- kredyt spłacany jest z konta wspólnego.
Efekt: dom należy wyłącznie do żony, bo to ona jest właścicielem gruntu. Mąż, mimo że jest współkredytobiorcą i spłaca kredyt, nie zyskuje prawa własności do domu.
Wspólność majątkowa małżeńska – jak wpływa na sytuację?
Sprawa komplikuje się w przypadku małżonków pozostających w ustroju wspólności majątkowej.
- Jeżeli działka jest majątkiem osobistym jednego z małżonków (np. została odziedziczona, darowana albo kupiona przed ślubem), to dom wybudowany na tej działce również stanowi jego wyłączną własność.
- Drugi małżonek nie staje się współwłaścicielem, mimo że wspólnie spłacali kredyt i inwestowali środki.
Jednak w takiej sytuacji pojawia się roszczenie o zwrot nakładów poniesionych z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z małżonków (art. 45 KRO). Przy rozwodzie czy podziale majątku możliwe jest dochodzenie zwrotu części wartości domu odpowiadającej wniesionym nakładom.
Konkubinat i związek partnerski
Jeszcze bardziej problematyczne są sytuacje, gdy kredyt biorą osoby pozostające w związku nieformalnym. W świetle prawa polskiego partnerzy nie mają takich samych uprawnień jak małżonkowie.
- Właścicielem domu pozostaje zawsze właściciel działki.
- Drugi partner nie zyskuje żadnych praw do nieruchomości, nawet jeśli kredyt był wspólny, a on spłacał go w równym stopniu.
- Jedyną możliwością jest dochodzenie zwrotu nakładów przed sądem albo zawarcie odrębnej umowy (np. umowy o ustanowienie współwłasności), co wymaga wizyty u notariusza i wpisu do księgi wieczystej.
Jak można zabezpieczyć swoje prawa?
Aby uniknąć nieporozumień i kosztownych sporów sądowych, warto zawczasu zadbać o swoje interesy. Istnieje kilka rozwiązań prawnych:
- Rozszerzenie wspólności majątkowej – małżonkowie mogą w formie aktu notarialnego rozszerzyć wspólność na działkę należącą do jednego z nich.
- Darowizna udziału w działce – właściciel gruntu może przekazać drugiej osobie część udziału w nieruchomości.
- Umowa notarialna o współwłasność – możliwa także w przypadku partnerów niebędących w związku małżeńskim.
- Dokumentowanie wydatków – zachowywanie faktur, umów i potwierdzeń wpłat na budowę może być kluczowe w razie ewentualnego sporu.
Dlaczego to ważne?
Brak formalnego zabezpieczenia interesów może prowadzić do bardzo trudnych sytuacji:
- w razie rozstania osoba niebędąca właścicielem działki zostaje bez prawa do domu, mimo że spłacała kredyt,
- przy rozwodzie konieczne są skomplikowane rozliczenia nakładów,
- w przypadku śmierci właściciela działki dom wchodzi w skład jego spadku i przechodzi na spadkobierców, a nie na partnera czy współkredytobiorcę.
Podsumowanie
- Dom należy zawsze do właściciela działki, niezależnie od tego, kto finansuje jego budowę.
- Kredyt hipoteczny określa jedynie zobowiązania wobec banku, a nie prawo własności.
- Drugi kredytobiorca ma możliwość dochodzenia zwrotu nakładów, ale nie staje się automatycznie współwłaścicielem.
- Aby zabezpieczyć swoje prawa, warto rozważyć umowę notarialną, darowiznę udziałów lub rozszerzenie wspólności majątkowej.
Jego działka, wspólny kredyt. Czyj dom? - Pomoc prawna
👉 Planujesz wspólną inwestycję, ale działka formalnie należy tylko do jednego z Was? Skonsultuj się z prawnikiem przed podpisaniem umowy kredytowej – to najlepszy sposób, by uniknąć przykrych konsekwencji w przyszłości.